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本案一审《民事判决书》详见   鄞州法院网

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尊敬的审判长、审判员：

作为浙江XX教育投资有限公司(以下简称“XX公司”)的代理人，对于本案，发表如下代理意见：

一、本案基本事实。

2004年8月25日，XX公司与王某某签订了一份租赁合同，将万里58号楼一层店铺整体出租给了王某某，同时在合同中作出允许王某某将店铺分割后进行自主招商即转租的意思表示。

从原告提供的转租合同来看，王某某于2004年9月1日将本案诉争房屋转租给了贺某某并签订相应的合同。

2006年4月5日，因王某某单方提出解除申请，XX公司与王某某便以协议方式解除原租赁合同，同时王某某在协议中作出在协议签署后五日内自行了结与原租赁合同项下场地相关的其他经营者之间的所有合同关系并结清费用的承诺。

此后，贺某某一直使用占用本案诉争房屋至今。

二、XX公司与王某某签署的《解除租赁关系协议书》合法有效，原租赁合同已解除。

根据上述基本事实，本案所要考虑的第一个问题是：XX公司与王某某于2006年4月5日所签的《解除租赁关系协议书》是否合法有效？

因为如果该协议合法有效，也就意味着原租赁合同已依法解除，那么XX公司当然就有权取回及占有租赁物，同时根据一物一权的物权法理论，本案原告当然也就没有权利继续占有及使用租赁物。

而从本案事实来看，在原租赁合同履行期间，王某某因无力继续履行合同，便向XX公司提出解除原租赁合同的申请，为了避免双方损失的扩大，XX公司便同意并与其签署了这份《解除租赁关系协议书》。这份协议从形式到实质都不存在任何无效的因素，因此自其签署之日起便合法有效，由此发生的法律后果便是原租赁合同已解除。同时从上述过程可以看到，XX公司对于原租赁合同的解除是不存在任何过错的。

三、在解除协议合法有效、原租赁合同已解除的情况下，转租合同已处于履行不能的状态，依法也已解除。

在解除协议合法有效、原租赁合同已合法解除的情况下，本案所要考虑的第二个问题就是：转租合同能否继续履行？

转租合同的合同双方是原租赁合同中的承租人及次承租人，合同标的是租赁房屋的使用权。转租合同之所以能得以实际履行的根本原因就在于承租人通过原租赁合同依法取得了租赁房屋的使用权，即承租人通过原租赁合同取得了转租合同中的标的。因此，原租赁合同是转租合同得以合法存在及履行的前提与基础。

而从本案事实来看，既然解除协议合法有效、原租赁合同已依法解除，承租人王某某就已不享有租赁房屋的使用权，因此，从原租赁合同解除之日起，转租合同实际上已处于履行不能的状态，次承租人贺某某提出的要求王某某履行转租合同义务的请求实际上已不可能实现。

合同又具有相对性，合同一方只能要求合同相对方履行合同义务而不能要求合同之外的第三人来履行合同义务。从本案来讲，原租赁合同与转租合同属于两个合同，原出租人XX公司并非转租合同的当事人，法律也不可能强迫XX公司来继续履行转租合同，因此，贺某某要求出租人XX公司履行转租合同义务的请求又将完全背离合同相对性的原则。

所以说，从原租赁合同解除那天起，王某某与贺某某所签的转租合同也就依法自动解除。正是上述原因，《城市房屋租赁管理办法》第三十一条才作出了“转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止”的规定，可见，原租赁合同的解除是转租合同解除的法定事由。

四、既然原租赁合同及转租合同都已解除，XX公司与贺某某也从未就租赁一事达成新的一致意见，因此贺某某继续占用租赁房屋没有任何依据，属于非法占用。

既然原租赁合同协议解除了，转租合同也法定解除了，那么本案所要考虑的第三个问题就是：是否存在贺某某可以继续承租及占用该房屋的理由？

在原租赁合同解除的情况下，唯一能让次承租人贺某某有权继续承租该房的理由就只剩下XX公司就房屋的承租与贺某某已达成了一致，已达成一致的具体表现形式要么是XX公司已同意全部承受承租人王某某在转租合同中的全部权利义务，直接作为出租人将房屋出租给贺某某并收取租金，要么就是XX公司已就房屋租赁事宜与贺某某签订了新的协议。而本案显然没有任何证据能证明存在上述情形。

因此，从原租赁合同解除之日起，贺某某已失去继续合法占用租赁房屋的依据，其占用行为显然就是非法的。

五、从公平角度考虑，也不应让贺某某继续租赁本案诉争房屋。

从XX公司一方而言，当初以较低的价格将房屋出租给王某某，就是考虑到王某某是整体承租且承租后独立负责商铺的招商、经营、管理等工作。正是由于王某某以较低的价格取得了租赁房屋的使用权，所以王某某才可能以较低的价格将商铺转租出去。在王某某无法履行合同的情况下，强行要求XX公司完全承受转租合同的权利义务，其实就是要求XX公司在全面负责商铺经营管理工作的情况下，仍以转租合同所确定的较低价格将商铺出租，这与XX公司当初的合同目的显然相背，对于XX公司来讲是极不公平的。

从贺某某一方来讲，撇开其与王某某所签的转租合同及收据是否真实不提，即便她真的与王某某签订了本案中的这份转租合同，那么在签订之初她对于王某某非租赁房屋所有人，她与王某某签订的是转租合同这一事情是明知的；而《城市房屋租赁管理办法》属于公开发布的文件，因此对于该法中有关原租赁合同解除，转租合同也随之相应解除的规定，她也应当是明知的，在明知的情况下仍然签署转租合同，这说明对于这一法定风险她是愿意承受的；此外，即便贺某某真的因退出租赁房屋而受有损失，她也完全可以通过向王某某主张权利来获得救济，可以说，她所享有的法律救济途径是畅通的，无阻碍的。因此，从以上两点考察，对于贺某某来讲，也不存在什么不公平之处。

六、王某某及贺某某应对XX公司承担相应的责任。

基于原租赁合同及解除的法定效力，王某某对XX公司负有及时腾空及退还租赁物的后合同义务，尽管本案中出现的占用状态是因贺某某的行为所导致，但是根据合同法有关“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”等相关无过错合同责任原理，王某某显然对因该占用状态的持续而给XX公司造成的损失负有赔偿责任。

基于XX公司对租赁房屋享有的所有权，贺某某显然同样对XX公司负有及时腾空及退还租赁房屋，并赔偿房屋占用损失的义务。

综上，请求法院依法驳回贺某某的诉讼请求，并依法支持XX公司提出的反诉请求。

浙江XX教育投资有限公司

代理人：陆新华  林丹艳

二OO六年十一月十五日